FAQ invoering campuscontract Stadspanden

Om enige vragen die aan bod zijn gekomen in de bezorgde mailtjes van bewoners inzake de invoering van campuscontract   bij Stadspanden II te beantwoorden is hier een informerende post:

  1. Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?
  2. Is er al een rechtzaak als voorbeeld geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?
  3. Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?
  4. Is het zinvol om met zo veel mogelijk Stadspanden II bewoners naar de ALV te gaan op 14 oktober?
  5. In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

 

Antwoorden

  • 1) Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?

Om wat onduidelijkheid weg te nemen en jullie rechtspositie te duiden: het is het plan van SSH om al per januari 2012 campuscontracten in te voeren voor alle nieuwe bewoners van Stadspanden II. Zittende bewoners zullen worden bedreigd met uitzetting door SSH per oktober 2013. Je bent niet verplicht om een nieuw huurcontract te tekenen, zeker niet een contract waarin jij afstand doet van jouw huurrechten (campuscontract). SSH zal in hun brief in oktober 2013 dreigen met huuropzegging binnen een jaar indien je het nieuwe huurcontract met campuscontract niet ondertekent, maar SSH kan jou of je huisgenoten met een regulier huurcontract niet zomaar uitzetten.

In het Nederlands huurrecht zal dit altijd moeten gebeuren door de rechter en mocht deze rechter tot uitzetting besluiten dan kan zolang je nog in beroep gaat tegen deze uitspraak ook nog altijd in deze kamer blijven wonen. De advocaten waar wij en anderen in eenzelfde situatie contact mee hebben gehad geven onze bewoners echter grote kans om te winnen, zeker als er in hoger beroep wordt gegaan, daar dan er meer naar de letter van de wet wordt gekeken i.p.v. de situatie, en dat laatste is bij een kantonrechter meer het geval.

  • 2) Is er al een rechtzaak geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?

Er zijn sinds de verankering van het campuscontract in de wet in 2006 inmiddels twee relevante rechtszaken geweest. Dit betreffen bewoners van DUWO (studentenhuisvester met woningen en kamers in Delft, Den Haag, Leiden, Amstelveen en Amsterdam) die door hun verhuurder worden bedreigd met uitzetten. De eerste uitspraak was 24 februari betreffende bewoners in Delft die DUWO specifiek had uitgekozen omdat ze wist dat ze zich toch niet zouden verweren: dit betroffen namelijk de bewoners van verenigingshuizen, die volgens hun eigen regelingen intern verplicht elk jaar doorverhuizen en na de studie het pand verlaten. Zij hadden dus geen bezwaren tegen een campuscontract. Ook zijn er nog enkele andere bewoners gedaagd. Deze zaak is verloren (er was vrijwel geen verweer).

Op 25 februari zou de rechtszaak dienen inzake bewoners in Amsterdam, deze datum is tot vijf maal toe verplaatst en hier uiteindelijk uitspraak gedaan op 29 april j.l. Bij deze zaak hadden bewoners zich gezamenlijk verdedigd onder één top huurrechtadvocaat. Allereerst zou DUWO de rechtszaak sowieso verloren hebben, omdat ze stukken die slecht voor hun positie voor de rechter niet hadden gebracht. Dit rekende de rechter hen heel zwaar aan. Maar het besluit van de rechter was ook een zeer sterk punt voor het huurrecht: er is namelijk besloten dat oud-studenten, als jongeren in steden met een enorme woningnood, ook onder hun doelgroep valt waarop de studentenhuisvesters een beroep doen (het zogenoemde ‘dringend eigen gebruik’, omdat de verhuurder vindt dat jij niet meer onder hun doelgroep valt). De hele uitspraak staat als pdf hier. Er is in beide zaken in beroep gegaan. Over verder verloop weten wij momenteel niets.

Voor de Rechtbank Utrecht is op 21 oktober 10.00 uur een zitting betreffende vijf bewoners van Cambridgelaan [UPDATE: verslag van zitting]. Deze uitspraak zou eigenlijk medio augustus zijn, maar deze is inmiddels ook al een keer of vijf verschoven. Tevens wordt daar een uitspraak verwacht over of het campuscontract een redelijk aanbod is (een redelijk aanbod moet de verhuurder doen om beroep de kunnen doen op dringend eigen gebruik).

Deze zaken zijn allen niet volledig vergelijkbaar, voor Cambridgelaan is dit bijvoorbeeld omdat bij het opleveren van dit complex, dat op grond van de Universiteit Utrecht staat, de eis is gesteld dat alle nieuwe bewoners enkel studenten zijn (pas later ook echt gehandhaafd). Ook is op Cambridgelaan en in Delft/Amsterdam het huurcontract anders opgesteld dan voor bewoners van Stadspanden. Tevens maakt het heel er uit op welke datum je je huurcontract hebt getekend omdat SSH in 2009, misschien onrechtmatig, de statuten en de naam heeft gewijzigd (nu: Stichting Studentenhuisvesting, voorheen Stichting Sociale Huisvesting Utrecht). Er zal hier nog een inventarisatie moeten plaatsvinden in hoe verre en voor welke bewonersgroepen het niet van toepassing is. Stadspanden I weten we bijna zeker van dat alle bewoners sterk staan, maar voor Stadspanden II, omdat dit nieuws pas drie weken oud is, nog niet. Check dus zelf even je huurcontract en kijk of er iets over studenten in staat. Laat het ons ook weten.

 

  • 3) Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?
De huurcommissie is nog niet benaderd, omdat deze in deze zaak niet de bevoegdheid heeft. Zij gaat over conflicten met de verhuurder over onderhoud, servicekosten of de huur.

  • 4) Is het zinvol om met zo veel mogelijk Stadspanden II bewoners naar de ALV te gaan op 14 oktober?

Nee, je kan niet op de ALV van BoKS aanwezig zijn tenzij je door een woonbestuur wordt uitgenodigd. Deze ledenvergadering is enkel voor leden, dit zijn de verschillende woonbesturen bij SSH. De notulen zullen achteraf wel beschikbaar komen. Je kan wel per mail je betoog ons toe laten komen, dan zullen wij proberen dit voor te dragen.

 

  • 5) In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

Met dit plan houden wij geen rekening. SSH zegt dat zij het wil proberen, maar we gaan ervan uit dat dit niet gaat lukken. Ook qua aantal woningen zijn dit niet echt enorme getallen: er zullen in 2014 ongeveer 350 woningen worden opgeleverd waarvan ruim de helft koop (met een fikse prijs) en de andere helft dure huur (2011: meer dan 652 euro per maand). Om je een idee te geven hoe weinig dat is: er worden momenteel 2500 huurders bedreigd met uitzetting door SSH. Een druppel op een gloeiende plaat dus.

 

[UPDATE: link naar verslag zitting bijgevoegd]