Ook vertrekken als je tijdelijk stopt
De enige dame die door SSH gedaagd was vertelde over studievertraging, om zo familie te kunnen bijstaan in moeilijke tijden. Ze was zeer gemotiveerd om op een later moment weer verder te studeren, maar kon op dat ene moment dat SSH er om vroeg, geen inschrijfbewijs laten zien. Pech, stelde advocaat De Groot die SSH vertegenwoordigde. Die zocht haar inschrijftijd bij Woningnet op en gebruikte dat als argument. Of het opvragen van de inschrijftijd bij Woningnet überhaupt toegestaan is, is nog de vraag. Vertrekken dus, ook als je door omstandigheden slechts tijdelijk met je studie stopt.

‘Onder de brug is nog plek’
Maar ook als je je te kort of te laat hebt ingeschreven bij Woningnet moet je weg. De tweede gedaagde, nog student, zei heel gelukkig te zijn op de Cambridgelaan. Daar heeft hij zijn vriendenkring opgebouwd, die evenals hij wat later afstuderen. Het ‘redelijk aanbod’ van de SSH betekende voor hem woongenot en huurbescherming inleveren, in ruil voor een gesprek op het SSH-kantoor met een bak slappe koffie en ‘sorry, we kunnen niets voor je doen’. Hij vindt ook dat kamers niet eeuwig door ex-studenten moeten worden bewoond. Maar met één jaar vertrektijd is voor hem onmogelijk om dezelfde fijne woonsituatie te vinden. Dom van je, stelde de advocaat van SSH.

De advocaat van deze bewoner voerde tevens aan dat SSH met het opvragen van je bewijs van inschrijving mogelijk de Wet bescherming persoongegevens overtreedt. SSH heeft namelijk in de voorwaarden staan dat zij deze gegevens met derden mag delen terwijl dit geheel niet nodig is.

Wereldreis? Kamer kwijt!
De derde gedaagde was nog in het buitenland en was daarom niet aanwezig. Hij werd wel vertegenwoordigd door zijn advocaat. Veel studenten maken vlak na hun afstuderen een wereldreis. Enerzijds omdat ze zich nog te jong vinden voor de arbeidsmarkt, anderzijds omdat ze nog niet precies weten wat ze na hun studie willen doen. Na zijn tijd in het buitenland wil de gedaagde terugkeren naar de kamer, om van daar uit te werken naar een nieuwe toekomst en eventueel een nieuwe studie. Doe dat maar bij papa en mama, aldus SSH.

SSH gaat je niet tegemoet komen
Gedaagde vier heeft niet de financiële armslag om te verhuizen, en te weinig kansen om een nieuwe woning vinden op de minstens zo krappe startersmarkt. Hij zou graag door SSH gecompenseerd worden in zijn verhuiskosten, wat niet ongebruikelijk is. Warandebewoners kregen een vergoeding toen ze plaats maakten voor 200 shortstayers. “Helaas… iedereen verhuiskostenvergoeding, daar kunnen we niet aan beginnen. We moeten nog zóveel meer bewoners voor de rechter slepen…, dit zou een precedent scheppen” aldus het ‘emotionele’ betoog van SSH.

‘De brieven komen bedreigend over’
Ook gedaagde vijf droeg persoonlijke omstandigheden aan, en kan vanwege zijn financiële situatie onmogelijk zo snel een nieuwe woning vinden. Ook zei hij boos te zijn over de manier waarop SSH dit aanpakt. Geen overleg vooraf, of persoonlijk passend aanbod. “Nee, de SSH stuurt direct een kille zakelijke ‘dreigbrief’ waarin meteen gedreigd wordt met de uitzetting.” Ook de andere gedaagden noemden de manier waarop hoogst onprettig. De advocaat van SSH vond het wel meevallen: “Heel netjes geschreven toch, deze brief? Bewoners moeten toch weten aan welke dure, pijnlijke, tijdrovende procedures we ze onderwerpen?”

Conclusie
De persoonlijke verhalen illustreren treffend hoe SSH zich gaat opstellen: niet flexibel, onverschillig en ongeïnteresseerd in de woon- en leefsituatie waarin jij je bevindt. Aan doorverhuisregelingen en verhuiskostenvergoedingen wil SSH al helemaal niet beginnen. Met de invoering van het campuscontract bij Stadspanden II is dit ook geen uitwijkmogelijkheid meer voor de student die net niet meer in het standaardplaatje van SSH past. Het hele bewonersbestand moet immers worden ‘schoongeveegd’. Het is echter maar de vraag of ze dat lukt. De advocaten van de bewoners leverden uitstekende argumenten aan ter verweer. Tegelijkertijd houden de aangevoerde SSH-argumenten geen stand voor de Stadspanden. Ons advies daarom is nog altijd hetzelfde: teken niet het campuscontract dat SSH je aanbiedt, je staat heel sterk.

Waarom doet SSH dit dan? Omdat ze zo hoopt één voor één bewoners weg te pesten, die geen zin hebben in een juridische strijd, hoe onrechtvaardig ook: de zogenoemde oprolstrategie. Woonbestuur Stadspanden zal zich daarom, gezamenlijk met andere complexen, uitspreken tegen het voornemen van de SSH om hele ladingen rechtzaken te voeren. Tegelijkertijd zorgen we er samen met andere complexen voor dat bewoners optimaal geïnformeerd zijn en gaan we voorop in de juridische strijd!

Een vonnis in deze zaak wordt voor 23 november a.s. verwacht.

UPDATE 24 november -  De rechter heeft 23 november aangegeven dat de zaak nog  ’voor beraad’ is. Mogelijk wordt er op 21 december een vonnis bekend, of besluit de rechter of er al dan niet een nadere schriftelijke ronde komt. Dat wil zeggen een conclusie van repliek (van SSH) en een conclusie van dupliek (van gedaagden). Verdere zittingen zullen een rolzitting zijn, geen hoorzitting.

UPDATE 22 december – Nogmaals voor beraad, volgende rolzitting staat gepland voor 18 januari 2012.
UPDATE 19 januari – Nogmaals voor beraad gehouden, volgende rolzitting staat gepland voor 15 februari a.s.
UPDATE 16 februari – Nogmaals voor beraad gehouden, volgende rolzitting staat gepland voor 14 maart a.s.

Datum: vrijdag 21 oktober 2011
Tijd: 9.00 uur (in plaats van 10.00 uur)
Locatie: Rechtbank Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1, Utrecht.

De zitting is in de grootste rechtszaal, met plaats voor 50 personen.

1. Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?
2. Is er al een rechtzaak als voorbeeld geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?
3. Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?
4. Is het zinvol om met zo veel mogelijk Stadspanden II bewoners naar de ALV te gaan op 14 oktober?
5. In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

Antwoorden

• 1) Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?

Om wat onduidelijkheid weg te nemen en jullie rechtspositie te duiden: het is het plan van SSH om al per januari 2012 campuscontracten in te voeren voor alle nieuwe bewoners van Stadspanden II. Zittende bewoners zullen worden bedreigd met uitzetting door SSH per oktober 2013. Je bent niet verplicht om een nieuw huurcontract te tekenen, zeker niet een contract waarin jij afstand doet van jouw huurrechten (campuscontract). SSH zal in hun brief in oktober 2013 dreigen met huuropzegging binnen een jaar indien je het nieuwe huurcontract met campuscontract niet ondertekent, maar SSH kan jou of je huisgenoten met een regulier huurcontract niet zomaar uitzetten.

In het Nederlands huurrecht zal dit altijd moeten gebeuren door de rechter en mocht deze rechter tot uitzetting besluiten dan kan zolang je nog in beroep gaat tegen deze uitspraak ook nog altijd in deze kamer blijven wonen. De advocaten waar wij en anderen in eenzelfde situatie contact mee hebben gehad geven onze bewoners echter grote kans om te winnen, zeker als er in hoger beroep wordt gegaan, daar dan er meer naar de letter van de wet wordt gekeken i.p.v. de situatie, en dat laatste is bij een kantonrechter meer het geval.

• 2) Is er al een rechtzaak geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?

Er zijn sinds de verankering van het campuscontract in de wet in 2006 inmiddels twee relevante rechtszaken geweest. Dit betreffen bewoners van DUWO (studentenhuisvester met woningen en kamers in Delft, Den Haag, Leiden, Amstelveen en Amsterdam) die door hun verhuurder worden bedreigd met uitzetten. De eerste uitspraak was 24 februari betreffende bewoners in Delft die DUWO specifiek had uitgekozen omdat ze wist dat ze zich toch niet zouden verweren: dit betroffen namelijk de bewoners van verenigingshuizen, die volgens hun eigen regelingen intern verplicht elk jaar doorverhuizen en na de studie het pand verlaten. Zij hadden dus geen bezwaren tegen een campuscontract. Ook zijn er nog enkele andere bewoners gedaagd. Deze zaak is verloren (er was vrijwel geen verweer).

Op 25 februari zou de rechtszaak dienen inzake bewoners in Amsterdam, deze datum is tot vijf maal toe verplaatst en hier uiteindelijk uitspraak gedaan op 29 april j.l. Bij deze zaak hadden bewoners zich gezamenlijk verdedigd onder één top huurrechtadvocaat. Allereerst zou DUWO de rechtszaak sowieso verloren hebben, omdat ze stukken die slecht voor hun positie voor de rechter niet hadden gebracht. Dit rekende de rechter hen heel zwaar aan. Maar het besluit van de rechter was ook een zeer sterk punt voor het huurrecht: er is namelijk besloten dat oud-studenten, als jongeren in steden met een enorme woningnood, ook onder hun doelgroep valt waarop de studentenhuisvesters een beroep doen (het zogenoemde ‘dringend eigen gebruik’, omdat de verhuurder vindt dat jij niet meer onder hun doelgroep valt). De hele uitspraak staat als pdf hier. Er is in beide zaken in beroep gegaan. Over verder verloop weten wij momenteel niets.

Voor de Rechtbank Utrecht is op 21 oktober 10.00 uur een zitting betreffende vijf bewoners van Cambridgelaan [UPDATE: verslag van zitting]. Deze uitspraak zou eigenlijk medio augustus zijn, maar deze is inmiddels ook al een keer of vijf verschoven. Tevens wordt daar een uitspraak verwacht over of het campuscontract een redelijk aanbod is (een redelijk aanbod moet de verhuurder doen om beroep de kunnen doen op dringend eigen gebruik).

Deze zaken zijn allen niet volledig vergelijkbaar, voor Cambridgelaan is dit bijvoorbeeld omdat bij het opleveren van dit complex, dat op grond van de Universiteit Utrecht staat, de eis is gesteld dat alle nieuwe bewoners enkel studenten zijn (pas later ook echt gehandhaafd). Ook is op Cambridgelaan en in Delft/Amsterdam het huurcontract anders opgesteld dan voor bewoners van Stadspanden. Tevens maakt het heel er uit op welke datum je je huurcontract hebt getekend omdat SSH in 2009, misschien onrechtmatig, de statuten en de naam heeft gewijzigd (nu: Stichting Studentenhuisvesting, voorheen Stichting Sociale Huisvesting Utrecht). Er zal hier nog een inventarisatie moeten plaatsvinden in hoe verre en voor welke bewonersgroepen het niet van toepassing is. Stadspanden I weten we bijna zeker van dat alle bewoners sterk staan, maar voor Stadspanden II, omdat dit nieuws pas drie weken oud is, nog niet. Check dus zelf even je huurcontract en kijk of er iets over studenten in staat. Laat het ons ook weten.

• 3) Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?

• 5) In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

Met dit plan houden wij geen rekening. SSH zegt dat zij het wil proberen, maar we gaan ervan uit dat dit niet gaat lukken. Ook qua aantal woningen zijn dit niet echt enorme getallen: er zullen in 2014 ongeveer 350 woningen worden opgeleverd waarvan ruim de helft koop (met een fikse prijs) en de andere helft dure huur (2011: meer dan 652 euro per maand). Om je een idee te geven hoe weinig dat is: er worden momenteel 2500 huurders bedreigd met uitzetting door SSH. Een druppel op een gloeiende plaat dus.

[UPDATE: link naar verslag zitting bijgevoegd]