Zitting rechtbank Utrecht campuscontract

In onze eerdere posts gaven we aan dat op 21 oktober de eerste rechtszitting van Cambridgelaanbewoners betreffende het campuscontract zou zijn. In de afgelopen tijd hebben we van veel bewoners reacties ontvangen dat zij hierbij aanwezig willen zijn. Hierover is nu meer informatie beschikbaar en is het tijdstip veranderd:

Datum: vrijdag 21 oktober 2011
Tijd: 9.00 uur (in plaats van 10.00 uur)
Locatie: Rechtbank Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1, Utrecht.

De zitting is in de grootste rechtszaal, met plaats voor 50 personen.

Lees verder

FAQ invoering campuscontract Stadspanden

Om enige vragen die aan bod zijn gekomen in de bezorgde mailtjes van bewoners inzake de invoering van campuscontract   bij Stadspanden II te beantwoorden is hier een informerende post:

  1. Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?
  2. Is er al een rechtzaak als voorbeeld geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?
  3. Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?
  4. Is het zinvol om met zo veel mogelijk Stadspanden II bewoners naar de ALV te gaan op 14 oktober?
  5. In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

 

Antwoorden

  • 1) Wat is mijn huidige rechtspositie als Stadspandbewoner met een regulier contract?

Om wat onduidelijkheid weg te nemen en jullie rechtspositie te duiden: het is het plan van SSH om al per januari 2012 campuscontracten in te voeren voor alle nieuwe bewoners van Stadspanden II. Zittende bewoners zullen worden bedreigd met uitzetting door SSH per oktober 2013. Je bent niet verplicht om een nieuw huurcontract te tekenen, zeker niet een contract waarin jij afstand doet van jouw huurrechten (campuscontract). SSH zal in hun brief in oktober 2013 dreigen met huuropzegging binnen een jaar indien je het nieuwe huurcontract met campuscontract niet ondertekent, maar SSH kan jou of je huisgenoten met een regulier huurcontract niet zomaar uitzetten.

In het Nederlands huurrecht zal dit altijd moeten gebeuren door de rechter en mocht deze rechter tot uitzetting besluiten dan kan zolang je nog in beroep gaat tegen deze uitspraak ook nog altijd in deze kamer blijven wonen. De advocaten waar wij en anderen in eenzelfde situatie contact mee hebben gehad geven onze bewoners echter grote kans om te winnen, zeker als er in hoger beroep wordt gegaan, daar dan er meer naar de letter van de wet wordt gekeken i.p.v. de situatie, en dat laatste is bij een kantonrechter meer het geval.

  • 2) Is er al een rechtzaak geweest? Is er meer bekend over die zaak? In hoeverre lijkt deze inhoudelijk op ‘onze’ situatie? Of blijkt uit die zaak dat er geen kans van slagen is voor de SSH?

Er zijn sinds de verankering van het campuscontract in de wet in 2006 inmiddels twee relevante rechtszaken geweest. Dit betreffen bewoners van DUWO (studentenhuisvester met woningen en kamers in Delft, Den Haag, Leiden, Amstelveen en Amsterdam) die door hun verhuurder worden bedreigd met uitzetten. De eerste uitspraak was 24 februari betreffende bewoners in Delft die DUWO specifiek had uitgekozen omdat ze wist dat ze zich toch niet zouden verweren: dit betroffen namelijk de bewoners van verenigingshuizen, die volgens hun eigen regelingen intern verplicht elk jaar doorverhuizen en na de studie het pand verlaten. Zij hadden dus geen bezwaren tegen een campuscontract. Ook zijn er nog enkele andere bewoners gedaagd. Deze zaak is verloren (er was vrijwel geen verweer).

Op 25 februari zou de rechtszaak dienen inzake bewoners in Amsterdam, deze datum is tot vijf maal toe verplaatst en hier uiteindelijk uitspraak gedaan op 29 april j.l. Bij deze zaak hadden bewoners zich gezamenlijk verdedigd onder één top huurrechtadvocaat. Allereerst zou DUWO de rechtszaak sowieso verloren hebben, omdat ze stukken die slecht voor hun positie voor de rechter niet hadden gebracht. Dit rekende de rechter hen heel zwaar aan. Maar het besluit van de rechter was ook een zeer sterk punt voor het huurrecht: er is namelijk besloten dat oud-studenten, als jongeren in steden met een enorme woningnood, ook onder hun doelgroep valt waarop de studentenhuisvesters een beroep doen (het zogenoemde ‘dringend eigen gebruik’, omdat de verhuurder vindt dat jij niet meer onder hun doelgroep valt). De hele uitspraak staat als pdf hier. Er is in beide zaken in beroep gegaan. Over verder verloop weten wij momenteel niets.

Voor de Rechtbank Utrecht is op 21 oktober 10.00 uur een zitting betreffende vijf bewoners van Cambridgelaan [UPDATE: verslag van zitting]. Deze uitspraak zou eigenlijk medio augustus zijn, maar deze is inmiddels ook al een keer of vijf verschoven. Tevens wordt daar een uitspraak verwacht over of het campuscontract een redelijk aanbod is (een redelijk aanbod moet de verhuurder doen om beroep de kunnen doen op dringend eigen gebruik).

Deze zaken zijn allen niet volledig vergelijkbaar, voor Cambridgelaan is dit bijvoorbeeld omdat bij het opleveren van dit complex, dat op grond van de Universiteit Utrecht staat, de eis is gesteld dat alle nieuwe bewoners enkel studenten zijn (pas later ook echt gehandhaafd). Ook is op Cambridgelaan en in Delft/Amsterdam het huurcontract anders opgesteld dan voor bewoners van Stadspanden. Tevens maakt het heel er uit op welke datum je je huurcontract hebt getekend omdat SSH in 2009, misschien onrechtmatig, de statuten en de naam heeft gewijzigd (nu: Stichting Studentenhuisvesting, voorheen Stichting Sociale Huisvesting Utrecht). Er zal hier nog een inventarisatie moeten plaatsvinden in hoe verre en voor welke bewonersgroepen het niet van toepassing is. Stadspanden I weten we bijna zeker van dat alle bewoners sterk staan, maar voor Stadspanden II, omdat dit nieuws pas drie weken oud is, nog niet. Check dus zelf even je huurcontract en kijk of er iets over studenten in staat. Laat het ons ook weten.

 

  • 3) Is de huurcommissie benaderd, en kunnen zij adviseren in zo’n grote collectieve zaak?
De huurcommissie is nog niet benaderd, omdat deze in deze zaak niet de bevoegdheid heeft. Zij gaat over conflicten met de verhuurder over onderhoud, servicekosten of de huur.

  • 4) Is het zinvol om met zo veel mogelijk Stadspanden II bewoners naar de ALV te gaan op 14 oktober?

Nee, je kan niet op de ALV van BoKS aanwezig zijn tenzij je door een woonbestuur wordt uitgenodigd. Deze ledenvergadering is enkel voor leden, dit zijn de verschillende woonbesturen bij SSH. De notulen zullen achteraf wel beschikbaar komen. Je kan wel per mail je betoog ons toe laten komen, dan zullen wij proberen dit voor te dragen.

 

  • 5) In de nieuwsbrief van BoKS lezen we dat er mogelijk over voorrang bij Jebber wordt gesproken, dat biedt dus alternatieven…?

Met dit plan houden wij geen rekening. SSH zegt dat zij het wil proberen, maar we gaan ervan uit dat dit niet gaat lukken. Ook qua aantal woningen zijn dit niet echt enorme getallen: er zullen in 2014 ongeveer 350 woningen worden opgeleverd waarvan ruim de helft koop (met een fikse prijs) en de andere helft dure huur (2011: meer dan 652 euro per maand). Om je een idee te geven hoe weinig dat is: er worden momenteel 2500 huurders bedreigd met uitzetting door SSH. Een druppel op een gloeiende plaat dus.

 

[UPDATE: link naar verslag zitting bijgevoegd]

SSH bedreigt 2500 huurders met uitzetting

Een klein weetje…

Met de plannen van SSH om retroactief campuscontracten in te voeren bij hun complexen Warande, Enny Vredelaan en Stadspanden II én de complexen waar SSH al bezig is met retroactieve invoering, te weten Cambridgelaan, Ina Boudier Bakkerlaan, Tuindorp-West en Stadspanden I, bedreigt SSH nu 2500 reguliere huurders van de huidige 8000 huurders met uitzetting.

 

Bijgevoegd: SSH Ondernemingsplan 2012-2016 versie sep2011 (pdf, 541 kB)

De student die wél door wil stromen

Het relaas van een bezorgde bewoner die met de plannen van de SSH de Utrechtse woningmarkt op moet: 

Via een nietszeggend mailtje van de SSH las ik op de website van BoKS tot mijn schrik over de plannen van de SSH om het campuscontract uit te breiden voor de stadspanden en zelfstandige woningen. Bij iedere hospiteeravond wordt door de hospitant de vraag gesteld: “jullie pand heeft toch geen campuscontract hè?!” Tot nu toe hebben we iedereen kunnen geruststellen: wij zijn nu nog de enige ‘veilige haven’ voor de net afgestudeerde/afstuderende. Zonder de stadspanden kan je als 25-plusser wel vergeten qua woning. Je bent het studentenhuis waar je al die jaren met plezier hebt gewoond ontgroeid, zoekt tot vreugde van je ouders heil in rust en regelmaat en begint je eerste ‘volwassen-mensen-baan’.

Uiteraard hoort daar ook een ‘volwassen-mensen-huis’ bij, maar die zijn in Utrecht onmogelijk te vinden. Mijn eerste salaris na mijn afstuderen bedroeg EUR 2000 per maand. Dit is ver onder het salaris van Jan Modaal. Hiervoor kan je onmogelijk een huis kopen. Eigenlijk hoef je met een salaris onder de EUR 40.000 niet bij de bank aan te kloppen. Gelukkig ben ik er in de twee jaar dat ik werk er wat op vooruit gegaan, zoals dat hoort bij starters, maar nog steeds verdien ik veel te weinig om te kunnen kopen.

Volgende optie dan: particuliere huur. Die drie woningen onder de EUR 800 voor 60 m² (want meer vragen we echt niet, we hoeven niet op 120 m² te wonen) die om het half jaar op de markt verschijnen zijn natuurlijk zo weg. Iedereen aast op hetzelfde. Een veelgehoord advies is dan: maar je hoeft toch niet in het centrum te wonen? Leidsche Rijn dan? Of Vleuten? Kijk voor de grap eens op een van de sites voor verhuur boven te huurtoeslaggrens. Als je daar Utrecht als zoekcriterium invult met een maximale huurprijs van EUR 800, krijg je op dit moment drie hits, die alledrie al verhuurd zijn. En dit is het resultaat van het woningaanbod van 24 top van NVM-woningmakelaars in Utrecht. Zoek je op Vleuten dan krijg je geen enkele hit onder de EUR 800. Maar gelukkig kan je voor EUR 1000 wel op 120 m² in Leidsche Rijn wonen….

De bank gaat ervan uit dat je een derde van je salaris aan hypotheek zou kunnen uitgeven. Dit betekent in mijn geval dat EUR 800 nog veel teveel is om aan huur uit te geven. Maar goed, als dat de enige mogelijkheid is, dan ben ik wel bereid er andere dingen voor te laten en die EUR 800 te betalen. Voor een huur boven die prijs (wat meer regel is dan uitzondering) zou je het alleen met z’n tweeën kunnen betalen. Nu maar hopen dat mijn relatie stand houdt, want zodra er een campuscontract wordt ingesteld voor mijn kamer, dan is de enige optie samenwonen… Wel een beetje zuur voor al die vrijgezellen in Utrecht die nóg meer in de penarie zitten.

Hopelijk kunnen bewoners iets met mijn ‘ervaring uit de praktijk’ en kunnen jullie de SSH overtuigen om deze belachelijke plannen stop te zetten, óf om nu meteen alle leegstaande (bedrijfs)panden om te bouwen en er zelfstandige appartementen van 60-70 m² van maximaal EUR 700 van te maken.

NB: alle prijzen zijn nog exclusief de gemeentebelastingen, waterschapsheffing, afvalstoffenheffing, energie, gas, water, internet en tv/radio. 

Plan SSH: invoering campuscontract ook bij Stadspanden II

 

contractDeze keer slecht nieuws van het woonbestuur. SSH heeft ons een vervelende mededeling gedaan die gevolgen heeft voor het wonen in een Stadspand: iedere nieuwe bewoner van een Stadspand waar nu nog geen campuscontract is ingevoerd dient per 1 januari 2012 een nieuw vrijheidsbeperkend campuscontract te tekenen. Dit betreft ruim 350 bewoners, allen Stadspanden II, studentenhuizen zonder huurtoeslag. Van de ruim 1400 stadspandbewoners zijn er al 1100 met een campuscontract.

SSH is van plan vanaf oktober 2013 de zittende bewoners te dwingen een campuscontract te tekenen met terugwerkende kracht. Zou je dat doen, dan moet je binnen één jaar na je afstuderen vertrekken. SSH zet daar niets tegenover, behalve dat je niet wordt bedreigd met uitzetting. Terwijl je je huidige contract onder andere voorwaarden hebt getekend. Dit is een zelfde soort aantasting van de huurbescherming die momenteel al plaats vindt bij bewoners van Stadspanden I. De laatste uitspraak inzake in een vergelijkbare zaak (studentenhuisvester DUWO versus bewoners, vonnis rechtbank Amsterdam, 29 april 2011, pdf) was positief voor de huurder en het huurrecht. Eenzijdig een huurcontract opbreken met dreiging tot uitzetting, wat SSH al bij Stadspanden I tracht te behalen, is voor ons onbespreekbaar.

Stadspanden II zijn als studentenhuizen ideaal voor de doorstroming van de (bijna) afgestudeerde student. Het komt nu vaak voor dat een student start in één van de SSH-complexen, vervolgens verhuist naar een goedkoop Stadspand I met huurtoeslag en daarna naar één van de nieuwe en grotere Stadspanden II, waarna de oud-student dankzij opgebouwde wachttijd en inkomen makkelijk de Utrechtse woningmarkt op kan. SSH laat met dit beleid zien dat het hen niet om hun bewoners gaat, maar enkel om de wachttijd voor nieuwe studenten. Door deze manier van doorstroming te blokkeren wordt er enkel gewerkt aan de uitstroming, terwijl er ‘aan de bovenkant’ in de startersmarkt in Utrecht geheel geen ruimte is.

Per januari 2014 worden ook bij alle kleine zelfstandige eenheden van SSH bij nieuwe contracten het campuscontract ingevoerd. Kleine zelfstandige eenheden zijn minder dan 30 m² groot. Enkele voorbeelden van dit soort woningen zijn City Campus Max, Keizerstraat en Blauwkapelseweg. De reden dat ze daar niet bij de zittende huurders het contract gaan opbreken, is dat het een zelfstandige woonruimte is, waarbij de huurbescherming in het huurrecht nog strikter is. De Stadspanden zijn dus een makkelijkere prooi.

Doorstroming is voor ons bespreekbaar, maar niet op de manier en termijn zoals SSH het nu voorstelt. Door te weinig inspraak toe te laten, ons én de bewoners te laat in te lichten en geen directe mogelijkheid te bieden voor bewoners die er nu uit worden gezet, vinden wij dat deze wijziging op deze korte termijn geen doorgang kan vinden.

14 oktober a.s. is een bijzondere algemene ledenvergadering belegd van de koepel van bewonersorganisaties van SSH, BoKS, waar over dit plan wordt gestemd. Het woonbestuur gaat er alles aan doen om SSH en ALV op andere gedachten te brengen. Uit de onderhandelingen van BoKS is echter  gebleken dat SSH ongevoelig is voor onze steekhoudende argumenten. Wel zijn ze gevoelig voor grootschalig bewonersverzet, slechte publiciteit en gezamelijke juridische stappen. BoKS stelt in hun nieuwsbericht over het onderhandelingsresultaat dat dit het uiterste resultaat is. Helaas is het enige dat is ze is gelukt de controle verschuiven en voor zelfstandige eenheden de invoering van het campuscontract twee jaar uit te stellen; het heeft er de schijn van dat de prioriteit van BoKS ligt bij de toekomstige bewoners en niet bij de huidige bewoners die ze behoren te verdedigen.

Omdat deze ALV op zo’n korte termijn is gepland is er nu geen mogelijkheid meer om een officiële bewonersraadpleging te organiseren. Toch vragen we om jullie reactie op deze plannen die jullie huurbescherming aantast. Mail het woonbestuur met je reactie of de vragen over de gevolgen voor jouw situatie op info@stadspanden.nl.  Licht vooral ook je huisgenoten in en ga met elkaar in discussie.

We zoeken ook nog mensen die ons willen ondersteunen in een werkgroep, bewoners van Stadspanden I én Stadspanden II. Ook hiervoor kan je contact opnemen via info@stadspanden.nl.

Mailing invoering campuscontract (pdf, 30 september 2011)